Garantie décennale constructeur non-réalisateur (CNR) : devis et comparateur

La garantie décennale a été introduite dans le droit français en 1978 avec la loi Spinetta.

Pour répondre au flou juridique que subissaient les maîtres d’ouvrage comme les constructeurs en cas de dommage subi sur un ouvrage, la loi Spinetta a reconnu la responsabilité présumée du constructeur durant les dix années qui suivent son intervention sur un chantier. Qu’en est-il du constructeur non-réalisateur ? Est-il soumis à la même obligation ? Quel est son profil ? Explications.

La particularité du constructeur non-réalisateur

Le constructeur non-réalisateur est le profil attribué à tout professionnel qui vent après achèvement un ouvrage qu’il a construit ou fait construire. En clair, il s’agit d’une personne qui ne construit pas lui-même l’ouvrage, mais qui le fait construire pour lui-même ou pour d’autres maîtres d’ouvrage. Pour clarifier ce propos, sont ainsi considérés comme constructeurs non-réalisateurs les promoteurs immobiliers, les vendeurs d’immeubles achevés ou à construire (VEFA), les maîtres d’ouvrage délégués, les marchands de biens, les lotisseurs aménageurs, etc. Vous l’aurez donc compris, ils revêtent bien le profil de constructeur, mais ne réalisent pas eux-mêmes l’ouvrage. Il ne s’agit pas pour autant d’une délégation à une sous-traitance. Les constructeurs qui sous-traitent une partie du chantier ne sont pas considérés comme constructeurs non-réalisateurs. Ajoutons que les architectes ou les ingénieurs de bureau d’étude par exemple revêtent bien le profil de constructeurs réalisateurs, puisqu’ils ont un apport intellectuel dans la réalisation des travaux. Le constructeur non-réalisateur ne réalise qu’une opération commerciale, et se place comme intermédiaire entre les professionnels de la construction et le client final.

L’assurance décennale de constructeur non-réalisation (CNR) offre la même couverture qu’une assurance décennale classique pour constructeur réalisateur. Pourtant, elle est moins connue. Qu’a-t-elle de particulier ? Et bien l’on pourrait bien légitimement penser qu’en cas de sinistre décennal rencontré, le maître d’ouvrage se retourne contre les constructeurs intervenus sur la construction de l’ouvrage, donc les différents corps de métier, comme les maçons, les plombiers, les charpentiers, les couvreurs, etc. Mais en réalité, le maître d’ouvrage se retournera contre le maître d’œuvre, qui sera alors le constructeur non-réalisateur.

Les particuliers peuvent également être constructeurs non réalisateurs. Ils le sont lorsqu’ils font construire leur bien d’habitation et qu’ils décident de le vendre avant l’expiration d’un délai de 10 ans après réception des travaux. Les particuliers peuvent donc eux aussi être concernés par l’assurance CNR : il est conseillé d’y souscrire en prévention d’une vente au cours des 10 premières années du bien.

Que couvre l’assurance décennale du constructeur non-réalisateur ?

L’assurance décennale du constructeur non-réalisateur couvre exactement les mêmes dommages qu’une assurance décennale classique. Elle reconnaît la responsabilité du constructeur en cas de dommage décennal, et ce sur une durée de dix ans à réception des travaux de gros œuvre et de second œuvre sur une construction, rénovation, extension, etc. Les dommages couverts sont les suivants :

• Ceux de nature à compromettre la solidité du bâtiment (fissures, risques d’effondrement d’un mur porteur, etc.);
• Ceux de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à sa destination (infiltrations d’eau, problèmes d’isolation, installation électrique non conforme, etc.);
• Ceux de nature à affecter les éléments d’équipements indissociables de la construction (installation de chauffage défectueuse, carrelage, etc.).

L’assurance décennale CNR est-elle obligatoire ?

Les travaux devant être garantis durant 10 ans sont tous ceux du gros œuvre, qui touchent donc aux fondations, aux murs, à la charpente, à la toiture, aux dalles, etc., et ceux du second œuvre qui impactent la solidité de l’ouvrage, comme l’isolation, la menuiserie, l’électricité, la plomberie, la climatisation ou le chauffage, etc. Aussi, les métiers concernés par l’obligation de souscrire une assurance décennale sont les suivants :

• Les métiers de la structure et du gros œuvre : Il s’agira des maçons, des charpentiers, des couvreurs, etc.;
• Les métiers de l’aménagement et des finitions : Il s’agira là des électriciens, des menuisiers, des plombiers, des carreleurs, des chauffagistes, etc.;
• Les métiers d’étude, de conseil et d’encadrement : Il s’agira des architectes, des ingénieurs en bureaux d’études, des ingénieurs-conseils, etc. Ils vont concevoir le projet architectural, et en garantir la viabilité, la faisabilité technique, la performance énergétique, etc. Ils vont apporter leurs recommandations sur les bases de calculs, leurs propositions de solutions sur des points clés ou problématiques, leur expertise pointue sur des aspects de technicité élevée, type structurelle, d’assainissement, d’infiltrométrie, de géotechnicité, d’acoustique ou encore de thermicité. Ils engagent donc évidemment leur responsabilité en cas de défauts, d’erreurs, ou de manquements à leur travail d’expertise;
• Le commerce immobilier : Il s’agira ici des promoteurs immobiliers, des vendeurs d’immeubles achevés ou à construire (VEFA), des maîtres d’ouvrage délégués, des marchands de biens, des lotisseurs aménageurs, mais aussi des particuliers revendeurs avant l’expiration du délai de 10 ans après l’achèvement des travaux.

L’assurance décennale CNR est donc obligatoire pour les métiers du commerce immobilier. Le constructeur non-réalisateur qui déciderait de s’en affranchir s’exposera à de lourdes conséquences :

• Des sanctions civiles et pénales: Le professionnel non assuré risque une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 € et jusqu’à 6 mois d’emprisonnement;
• L’obligation de réparation des dommages de nature décennale sur ses fonds personnels: Selon le dégât subi par l’ouvrage, il est fort probable que le professionnel soit contraint de déposer le bilan de son entreprise et de s’endetter personnellement pour financer les dommages et intérêts dus au client. En effet, depuis 2016, un arrêté permet de mettre en cause la responsabilité personnelle du professionnel.

Le défaut d’assurance décennale est considéré par le législateur, non pas comme un oubli par négligence, mais bien comme un acte de mauvaise foi, et une action volontaire de fraude. Pour le cas du particulier en revanche, l’obligation est plus difficile à concevoir, puisqu’en général, on ne peut pas anticiper à 10 ans la revente de son bien. L’objectif à la construction peut être d’y vivre toute une vie, mais les aléas de la vie peuvent en décider autrement. Le particulier ne sera donc généralement pas sanctionné en cas de défaut d’assurance CNR. En revanche, en cas de revente avant les 10 ans du bien, et si le particulier ne dispose pas d’assurance décennale, le notaire devra le stipuler sur les documents de vente, et l’acheteur peut parfaitement abaisser le coût d’achat en rapport au risque pris en cas de dommage décennal subi. C’est aussi pour cela que la garantie décennale CNR est proposée comme option sur les contrats d’assurance dommages-ouvrage.

Devis : quel coût dédier à son assurance décennale CNR ?

Généralement, les particuliers au profil de constructeurs non-réalisateurs doivent estimer le coût d’une assurance décennale CNR entre 600 et 800 € par an. Pour les professionnels, le prix est calculé différemment, par un pourcentage du coût de la construction, généralement de l’ordre de 0,15 %. Le coût appliqué variera malgré tout d’un professionnel à l’autre, notamment selon les paramètres suivants :

• Le statut du constructeur non réalisateur: Une société paiera plus cher qu’un autoentrepreneur, et plus cher qu’un particulier CNR;
• L’effectif de l’entreprise, dont la taille fera augmenter le coût de l’assurance;
• Le chiffre d’affaires, nous le citions précédemment;
• L’expérience et l’ancienneté du constructeur non réalisateur: Plus il est jeune et novice, plus le risque est important, du moins aux yeux de l’assureur;
• La sinistralité éventuellement connue du professionnel.

Quels éléments étudier sur les offres d’assurance pour constructeur non-réalisateur ?

Sur un devis d’assurance décennale pour CNR, il conviendra d’étudier évidemment le coût de la cotisation. Cependant, il ne doit pas être le seul élément du choix. Le tarif de l’assurance décennale CNR doit être étudié selon les garanties proposées, les franchises appliquées, etc.

• Les garanties proposées: Certains contrats incluent des garanties complémentaires qui peuvent être intéressantes pour le professionnel. C’est notamment le cas de la protection juridique proposée par certains assureurs, mais également de garanties plus spécifiques selon le secteur d’activité;
• Les conditions d’indemnisation: Quelles sont les franchises appliquées selon les dommages ? Quels sont les plafonds d’indemnisation annuels ou décennaux ? Quel est le délai de carence applicable ? Ces éléments ne doivent pas être négligés puisque c’est principalement sur ces éléments essentiels que la comparaison et la compétitivité se joueront entre les offres. En cas de doute ou d’interprétation incertaine, n’hésitez pas à contacter directement l’assureur concerné pour contracter l’offre de votre choix en toute confiance et transparence.

Comment profiter des meilleures offres d’assurance CNR ?

Comme tout contrat d’assurance, nombreux sont les assureurs, les contrats, les conditions, les options, et les tarifs. Aussi, il est vivement conseillé de simuler des demandes et de comparer au moins deux offres d’assureurs différents en posant les mêmes critères. Pour obtenir l’offre la plus compétitive et la plus adaptée à votre besoin, vous pouvez choisir de faire appel à un courtier en assurance. Celui-ci est un expert reconnu sur le marché, qui pourra vous aider à décrocher le contrat sur-mesure idéal. Toutefois, sa prestation accompagnée et individualisée est payante si elle débouche sur la signature d’un contrat, et peut représenter un budget difficile à consacrer pour l’entrepreneur qui débute. Heureusement, Internet regorge de solutions rapides et gratuites, et le domaine de l’assurance n’y coupe pas.

Les assureurs disposent généralement sur leurs sites internet de simulateur permettant d’obtenir une offre adaptée au besoin exprimé en saisissant plusieurs éléments et critères. L’idéal est de pouvoir comparer les offres de plusieurs assureurs, pour s’assurer d’opter pour la plus compétitive. Aussi, des comparateurs d’assurance en ligne peuvent vous proposer un comparatif de plusieurs offres d’assureurs différents proposant des conditions similaires. Certains peuvent établir un classement plaçant en tête le contrat le plus en accord avec votre besoin.

Un comparateur en ligne, c’est un service 100 % gratuit, souvent instantané ou ultra-réactif, sans aucun engagement. En moins de deux minutes, vous pouvez obtenir votre devis au prix le plus concurrentiel pour une offre adaptée à votre besoin. L’avantage des comparateurs en ligne est qu’ils peuvent dénicher les offres d’assureurs nationaux que vous pourriez rencontrer en agence, ce qui vous offre un gain d’énergie et de temps conséquent, tout comme celles d’assureurs uniquement en ligne, ne disposant pas d’agence physique, ce qui leur permet généralement de proposer des offres plus intéressantes.